Lorsqu’il s’agit d’acheter ou de louer un bien immobilier, il est crucial de comprendre ce qui constitue la surface habitable. En effet, cette mesure impacte non seulement le confort et la qualité de vie des occupants, mais aussi le prix du logement. La surface habitable exclut les combles non aménagés, sous-sols, garages, balcons, terrasses et les pièces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre. Les dépendances et vérandas non isolées ne sont pas non plus comptées. Seules les parties chauffées et aménagées à usage d’habitation sont incluses. Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons préparé un guide détaillé sur les pièces qui comptent dans le calcul de la surface habitable et comment réaliser ce calcul.
Définition de la surface habitable
La surface habitable est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation ainsi que par la loi Boutin. Elle correspond à la superficie totale d’un logement, exprimée en mètres carrés (m²), après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, embrasures de portes et fenêtres. Pour qu’une pièce soit considérée comme habitable, elle doit respecter trois critères :
- Faire au moins 9m²,
- Avoir une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m,
- Être fermée et correspondre à un usage de vie.
A noter que l’on peut tout à fait augmenter la surface habitable d’une maison avec une extension latérale, ou un agrandissement de maison, si les nouvelles pièces respectent les critères mentionnés, notamment :
- Augmenter la surface habitable avec une extension latérale,
- Augmenter la surface habitable avec une extension en container,
- Augmenter la surface habitable avec une surélévation de maison,
Différences entre la surface habitable et la superficie Carrez
Il est important de distinguer la surface habitable de la superficie Carrez, qui est une autre notion utilisée pour mesurer les biens immobiliers. La superficie Carrez concerne uniquement les lots en copropriété et prend en compte toutes les surfaces ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, qu’elles soient habitables ou non. Ainsi, contrairement à la surface habitable, elle inclut également les combles non aménageables, les caves, les garages, etc.
Tableau comparatif des pièces qui comptent et ne comptent pas dans la surface habitable
Pour vous éviter à chercher partout, nous avons réuni dans un seul tableau toutes les pièces et dépendances de la maison, en précisant si ils comptent ou non dans la surface habitable, leur influence sur la valeur immobilière, et les éventuels travaux nécessaire pour la rendre habitable.
Élément | Compte dans la surface habitable | Influence sur la valeur immobilière | Comment rendre habitable |
---|---|---|---|
Salon | Oui | Forte | Déjà habitable |
Chambre | Oui | Forte | Déjà habitable |
Cuisine | Oui | Forte | Déjà habitable |
Salle de bain | Oui | Forte | Déjà habitable |
Combles aménagés | Oui | Forte | Déjà habitable |
Combles non aménagés | Non | Faible | Aménagement : isolation, éclairage |
Sous-sol | Non | Faible | Aménagement : isolation, ventilation |
Garage | Non | Faible | Aménagement : isolation, ventilation |
Terrasse | Non | Moyenne | Couvrir : véranda, prolongement toiture |
Balcon | Non | Moyenne | Impossible |
Loggia | Non | Faible | Impossible |
Véranda isolée | Oui | Forte | Déjà habitable |
Véranda non isolée | Non | Moyenne | Isolation nécessaire |
Dépendances (abris, remises) | Non | Faible | Impossible |
Cave | Non | Faible | Aménagement : isolation, ventilation |
Couloir | Oui | Forte | Déjà habitable |
Parties avec hauteur sous plafond < 1,80 m | Non | Faible | Impossible |
Pergola | Non | Faible | Impossible |
Abris de jardin | Non | Faible | Aménagement : transformer en studio |
Patio | Non | Moyenne | Impossible |
Cuisine d’été | Non | Moyenne | Impossible |
Placards | Oui | Forte | Déjà habitable |
Pièces sans fenêtres | Non | Moyenne | Ventilation, lumière nécessaires |
Cuisine ouverte | Oui | Forte | Déjà habitable |
Pour déterminer la surface habitable d’un logement, plusieurs éléments doivent être pris en compte. Voici les principales pièces qui sont généralement incluses dans le calcul :
- Les chambres : la surface des chambres, y compris celle des placards intégrés, est prise en compte dans le calcul de la surface habitable. À noter qu’aménager un abri de jardin en studio peut augmenter la surface habitable.
- Le salon et la salle à manger : ces espaces de vie sont également pris en compte dans la mesure.
- La cuisine : qu’elle soit ouverte ou fermée, la cuisine est incluse dans la surface habitable. Une grande cuisine d’été ouverte ne comptera pas dans la surface habitable, alors qu’un garage aménagé en cuisine professionnelle peut l’être.
- Les bureaux : s’ils sont situés à l’intérieur du logement, les bureaux sont également considérés comme faisant partie de la surface habitable.
- Les salles de bains et toilettes : ces pièces font également partie de la surface habitable.
Qu’est-ce qui ne compte pas dans la surface habitable ?
La surface habitable est très différente de la loi Carrez sur la mesure des biens immobiliers. La surface habitable exclue un certain nombre de pièces qui ne sont pas considérées comme des pièces de vie mais plutôt comme des dépendances. Les pièces suivantes ne sont pas prises en compte dans la surface habitable :
- Les combles non aménageables,
- Les caves et sous-sols,
- Les garages et parkings,
- Les patios, les loggias,
- Les terrasses, balcons, vérandas. La véranda ne compte pas dans la surface habitable, c’est une erreur fréquemment commise,
- Les greniers, remises et locaux annexes,
- Un mobil-home dans un jardin.
Comment calculer la surface habitable ?
Pour mesurer et calculer la surface habitable d’un logement, suivez ces étapes :
- Prenez les dimensions (longueur et largeur) de chaque pièce à l’aide d’un mètre ruban ou d’un laser.
- Multipliez la longueur par la largeur pour obtenir la superficie de chaque pièce en m².
- Additionnez toutes les surfaces obtenues pour obtenir le total de la surface habitable.
N’oubliez pas de déduire les surfaces occupées par les murs, cloisons et autres éléments non habitables mentionnés précédemment.
L’impact de la surface habitable sur le prix de location ou d’achat
La surface habitable a une influence directe sur le prix d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une location ou d’un achat. En effet, plus la surface habitable est grande, plus le prix au m² sera élevé. Il est donc essentiel de connaître cette mesure pour comparer correctement les offres immobilières entre elles.
Erreurs courantes lors du calcul de la surface habitable
Lorsque vous calculez la surface habitable, veillez à éviter ces erreurs courantes :
- Ne pas prendre en compte l’épaisseur des murs et des cloisons,
- Oublier de déduire les embrasures de portes et fenêtres,
- Inclure des pièces qui ne doivent pas être comptabilisées, comme les caves ou les garages.
En étant attentif à ces points, vous obtiendrez une mesure plus précise de la surface habitable.
En somme, comprendre ce qui constitue la surface habitable et savoir comment la calculer est crucial pour faire un choix éclairé lors de l’achat ou de la location d’un bien immobilier. N’hésitez pas à utiliser ces informations pour mieux évaluer les offres disponibles sur le marché et trouver le logement qui correspondra parfaitement à vos besoins et à votre budget.
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